後悔しないスケルトンリフォームの進め方｜間取り変更の限界と工事費の内訳

マンションのフルリフォームの中でも、内装や設備をすべて解体し、コンクリートの箱（構造体）の状態に戻してから作り直すのが**「スケルトンリフォーム」**です。

「新築そっくりに生まれ変わらせたい」「今の不便な間取りを根本から変えたい」という方にとって、スケルトンリフォームは理想を叶える最良の手段です。しかし、自由度が高い反面、工事費用が高額になりやすく、マンション特有の「変えられない部分」による制約も存在します。

この記事では、スケルトンリフォームを成功させるための正しい進め方、間取り変更の限界、そして気になる工事費の内訳について、プロの視点で詳しく解説します。

スケルトンリフォームでできること・できないこと

「すべて壊すなら何でもできる」と思われがちですが、マンションには区分所有法や構造上のルールが存在します。後悔しないために、まずは「限界」を知っておきましょう。

多くのマンションで採用されている「ラーメン構造」であれば、室内の間仕切り壁をすべて撤去して広大なLDKを作ることが可能です。しかし、古いマンションに多い**「壁式構造」**の場合、部屋の中に壊せない耐力壁（コンクリートの壁）が残るため、完全に自由なレイアウトにはできないケースがあります。

キッチンやトイレの場所を大きく変えたい場合、重要になるのが「排水管の勾配」です。床下の空間に限りがあるマンションでは、排水を流すための傾斜をつけるために、水回りの床を一段高くしたり、移動距離に制限が出たりすることがあります。

玄関ドアの交換、サッシ（窓枠）の変更、ベランダの床材変更などは、マンションの「共用部」にあたるため、個人のリフォームでは原則として手を加えることができません。内側にインナーサッシ（二重窓）を設置するなどの対策を検討しましょう。

スケルトンリフォームの費用目安は、1㎡あたり12万円〜20万円前後です。70㎡の住戸であれば、1,000万円〜1,400万円程度が一般的なボリュームゾーンとなります。

主な費用の内訳は以下の通りです。

スケルトンリフォームの最大のメリットは、目に見えない給排水管や電気配線を一新できる点にあります。築20年〜30年を超える物件では、漏水リスクを避けるためにも、この「インフラの更新」に予算を割くのが賢い選択です。

大規模な工事だからこそ、計画的な進行が成功の鍵を握ります。

着工の数ヶ月前から管理規約を確認しましょう。工事ができる時間帯、使用できる床材の遮音等級、電気容量の上限などが細かく指定されています。これを無視すると、工事の中断ややり直しを命じられるリスクがあります。

「アイランドキッチンにしたい」「パントリーが欲しい」「断熱性能を上げたい」など、やりたいことをすべて書き出し、優先順位をつけます。スケルトン工事は予算が膨らみやすいため、削るべき場所を明確にしておくことが大切です。

図面だけではわからない床下の状況などをプロに調査してもらいます。特に古い物件では、解体後に予期せぬトラブルが見つかることもあるため、**総予算の5〜10%は「予備費」**として確保しておきましょう。

フルリフォームの工期は2〜3ヶ月、大規模な場合は4ヶ月以上に及ぶこともあります。工事中は住むことができないため、引越し費用や仮住まいの家賃も予算に組み込んでおく必要があります。

マンション工事で最もトラブルになりやすいのが「騒音・振動・臭い」です。施工会社任せにせず、自分たちでも近隣住民へ丁寧な挨拶を行うことで、入居後の人間関係を円滑に保てます。

単に新しくするだけでなく、将来の売却や賃貸も視野に入れるなら、以下のポイントを意識しましょう。

スケルトンリフォームは、建物の構造を熟知した高い技術力と、施主のライフスタイルを形にする設計力が必要です。

金額の安さだけで選ぶのではなく、過去の施工事例が豊富か、アフターフォローが充実しているか、そして何より自分たちの想いに真摯に耳を傾けてくれるかを見極めましょう。

理想の住まいへの第一歩として、まずは今の住まいの気になる点や、新生活で叶えたい夢をプロに相談することから始めてみませんか。