中古マンション購入＋リノベーションの注意点！失敗しない物件選びと予算配分

「中古マンションを買って自分好みにリノベーションしたい」という住まい方が人気を集めています。新築よりも価格を抑えつつ、注文住宅のようなこだわりを実現できるのが最大の魅力です。

しかし、物件選びや予算配分で失敗すると、「思ったような間取りにできなかった」「想定外の追加費用で予算オーバーしてしまった」という事態に陥りかねません。

この記事では、中古マンション購入とフルリフォームをセットで検討している方へ向けて、後悔しないための具体的な注意点と、賢い資金計画の立て方を徹底解説します。

物件選びで必ずチェックすべき3つの制約

中古マンションならどれでも自由に間取りを変えられるわけではありません。構造や規約によって、リノベーションの自由度は大きく左右されます。

マンションの構造には大きく分けて2種類あります。

ラーメン構造：柱と梁で建物を支える構造。室内の壁を自由に取り払えるため、間取り変更の自由度が高いのが特徴です。
壁式構造：壁そのもので建物を支える構造。取り壊せない「耐力壁」が室内にあるため、広いリビングを作りたいと思っても壁が邪魔になる制限があります。
開放的な空間を希望するなら、ラーメン構造の物件を選ぶのが鉄則です。

水回りの移動（キッチンを対面に変える、浴室を広げるなど）を検討している場合、床下のスペースが重要です。

コンクリートのスラブとフローリングの間に十分な空間がある**「二重床」であれば配管を通しやすいですが、スラブに直接床材を貼っている「直床」**の場合は、配管のために床を高くしなければならず、天井高が低くなってしまう可能性があります。

物件ごとの「管理規約」には、リフォームに関する細かなルールが定められています。

「フローリングへの変更禁止（畳やカーペットのみ）」
「使用できる床材の遮音等級（L-45以上など）の指定」
「電気容量の上限（IHクッキングヒーターが使えない等）」
これらは購入後に個人の意思で変えることはできないため、契約前に必ず不動産仲介会社を通じて確認が必要です。

「物件価格」と「リノベーション費用」のバランスをどう取るかが、プロジェクト成功の鍵を握ります。

住宅ローンを組む際、多くの人が「物件価格」に目を奪われがちですが、フルリフォームには1平米あたり10万円〜20万円の費用がかかります。

例えば、総予算が5,000万円で、70㎡のマンションを1,000万円でフルリノベしたい場合、物件価格は4,000万円以内に抑える必要があります。諸経費（仲介手数料や登記費用など）も物件価格の7〜10%程度かかるため、余裕を持った配分が不可欠です。

物件購入後に別途リフォームローンを組むと、住宅ローンよりも金利が高く、返済期間が短くなる傾向があります。最近では**「物件購入費用＋リノベーション費用」をまとめて低金利で借りられる一体型ローン**が増えています。これを利用することで、月々の支払いを安定させ、予算を最大限に活用できます。

見積もり段階で漏れやすい、注意すべきコストについても知っておきましょう。

アスベストの調査・除去費用：古いマンションの場合、断熱材や壁材にアスベストが含まれていることがあります。調査費用や特殊な処分費用として数十万円加算されるケースがあります。
配管の全面更新：築30年を超える物件では、専有部内の給排水管が劣化していることが多いです。目に見える内装だけでなく、目に見えない配管を新しくする費用を最初から予算に組み込んでおきましょう。
仮住まい・引越し費用：フルリフォームには2〜3ヶ月の工期がかかります。その間の賃貸住宅の家賃や、2回の引越し費用（旧居→仮住まい→新居）も馬鹿になりません。

リノベーション前提で探すなら、以下の条件を満たす物件が狙い目です。

内装がボロボロの物件：中途半端にリフォーム済みの物件は、その分価格が上乗せされています。内装の状態が悪いほど、物件価格を安く抑えてリノベに予算を回せます。
管理状態が良い物件：室内はリノベで直せますが、外壁や共有部は直せません。長期修繕計画がしっかりしており、修繕積立金が適切に貯まっている物件を選びましょう。
窓が多い角部屋：マンションで唯一変えられないのが「窓」の位置です。採光や通風はリノベでも限界があるため、もともとのポテンシャルが高い物件を選びましょう。

中古マンション購入とリノベーションを別々の会社に依頼すると、予算の食い違いや「買ったのに希望の間取りにできない」というリスクが生じます。

最近では、物件探しから設計・施工までを一貫して行う**「ワンストップリノベーション」**の会社も増えています。プロの目線で「リノベ向きの物件か」を事前に判断してもらえるため、失敗のリスクを大幅に減らすことができます。

まずは自分の理想の暮らしをイメージし、総予算の枠組みを決めるところから一歩を踏み出してみませんか。