リフォームで住宅ローン控除が受けられない！？「100万円の壁」と意外な5つの落とし穴

「せっかく多額のローンを組んでリフォームしたのに、1円も税金が戻ってこない……」

そんな最悪の事態は、絶対に避けたいですよね。理想の住まいを手に入れるためのリフォーム。当然、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）で賢く節税できると考えている方は多いはずです。

しかし、リフォームの住宅ローン控除は、新築の場合よりも**「条件」が格段に厳しく、複雑**なのをご存知でしょうか？

特に有名なのが**「100万円の壁」**ですが、実はそれ以外にも、多くの人が見落としがちな「申請不可」となる落とし穴がいくつも存在します。

この記事では、リフォームで住宅ローン控除を受けられなくなる5つの原因を徹底解説。後悔しないために、契約前に必ずチェックすべきポイントを詳しくお伝えします。

1. 最大の関門「100万円の壁」の正体とは？

リフォームで住宅ローン控除を受けるための大前提として、**「増改築等にかかった費用の総額が100万円を超えていること」**という条件があります。

ここで注意が必要なのは、「見積もりの合計が100万円以上ならOK」という単純な話ではない点です。

国や自治体から省エネリフォームやバリアフリーリフォームの補助金、あるいは介護保険の給付金を受け取った場合、その金額は工事費から差し引かなければなりません。

例：工事費が110万円で、自治体から20万円の補助金を受けた場合
$110万円 - 20万円 = 90万円$
この場合、実質負担が100万円を下回るため、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。

「100万円以上払っているから大丈夫」と安心するのはまだ早いです。以下の条件に一つでも引っかかると、控除は受けられません。

住宅ローン控除という名前の通り、あくまで「住宅ローン」であることが条件です。

返済期間が10年未満のローン
親族や知人からの個人的な借り入れ
これらは一切認められません。当初10年以上のローンを組んでいても、繰り上げ返済をしてトータルの返済期間が10年を切ってしまうと、その年以降は控除が受けられなくなるので注意が必要です。

リフォーム後の自宅の床面積が50平方メートル以上でなければなりません。

特に注意したいのが、マンションの専有面積です。不動産広告に記載されている面積ではなく、**登記簿上の面積（内法面積）**で判定されます。50平方メートルぎりぎりの物件をリフォームする場合、登記簿を必ず確認しましょう。

※所得制限などの条件により40平方メートル以上に緩和されるケースもあります。

単なる壁紙の張り替えや、古くなった設備（エアコンや給湯器）の交換だけでは、法的に「増改築等」と認められない場合があります。

控除を受けるには、建築士などが発行する**「増改築等工事証明書」**が必要ですが、工事の内容によってはこの証明書を発行してもらえない（＝控除対象外）というケースが起こり得ます。

自宅の一部を店舗や賃貸にしている場合、**「床面積の2分の1以上が自分の居住用」**である必要があります。さらに、控除の対象となるのは「自分の居住スペースにかかった改修費用」のみです。

リフォームが終わったら、速やかに入居しなければなりません。

「リフォームは終わったけれど、今の家の契約の関係で半年後に入る」といった場合、期限を過ぎてしまうと控除の権利を失ってしまいます。

条件はクリアしていても、手続き上のミスで損をするパターンも非常に多いです。

前述の通り、この書類がないと確定申告ができません。

**「工事を依頼した会社が建築士事務所登録をしていなかった」「完工後かなり経ってから依頼したため、現場の確認ができず発行を断られた」**というトラブルも報告されています。必ず契約前に「住宅ローン控除を受けたい」と明言しておきましょう。

例えば、親が所有する実家を子供がローンを組んでリフォームする場合。家屋の所有権が親のままだと、子供が払ったリフォーム代金が親への「贈与」とみなされ、控除が受けられないばかりか贈与税がかかるリスクもあります。所有権の持分を移すなどの対策が必要です。

リフォームの契約書にハンコを押す前に、以下の4点を最終確認してください。

リフォームの住宅ローン控除は、制度を知っているだけで数十万円の差が出る世界です。「100万円の壁」や面積のルールを知らずに計画を進めてしまうと、後から修正するのは困難です。

もし、自分のリフォーム計画が条件に当てはまるか不安な場合は、**「税理士への相談」や「リフォーム会社への事前確認」**を徹底しましょう。特に大規模なリノベーションを検討中の方は、設計段階から減税を意識したプランニングをすることをおすすめします。